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项目跟投:怎么跟,如何投?

2019-11-14 15:42:36    来源:搜狐网——苏州楼市月刊

每一种先进思想和创新制度的产生,都会给产业带来新的活力。如今,房地产项目跟投制方兴未艾,这一激励机制创新,大大丰富了现代企业管理学的内涵。

概念内涵浅析

项目跟投制是通过将项目利益与员工利益挂钩,实现员工和公司收益共享、风险共担。

一个房地产项目成败关键在于两点:一个是土地拿的好不好;第二则是开发思路和运营能力。当这两个工作环节的负责人被项目跟投制利益捆绑后,一定程度上就能提高一个项目的成功率。当管理人员、合伙人和部门经理等有关负责人纷纷加入投资行列,就能更好地控制项目投资风险,增强盈利能力,同时增强管理团队的稳定性。

而实行该机制的企业对参与人员多是分为强制和自愿。其中,强制跟投范围包括公司总部、地产集团本部、区域公司对项目负有主要管理责任的部门第一负责人及以上层级,其他员工可自愿跟投。至于跟投后的收益及本金返还,企业多是在收益回正,并预留未来支出后及时兑现发放。

发展历程回顾

跟投制缘起于私募股权投资企业,后被房地产企业运用至今。首创房企项目跟投机制的是碧桂园,短短两年就让它从默默无闻到成为房地产行业龙头翘楚。之后万科、金地、莱蒙、中洲、绿地、阳光城、金科等数十家企业在开疆扩土的过程中纷纷使用此机制,成果极为显著。如今一些央企也开始步此后尘。

碧桂园项目跟投机制始于2014年年底,就是这个新机制驱动了碧桂园这匹野马的狂奔。碧桂园在项目跟投机制初始版本中,已经规定了集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理要强制跟投,其他员工则是自愿跟投,即所谓“同心共享”。此后,碧桂园在土地储备、开工周期、回款速度、开盘去化等方面均明显提速,开始了真正意义上的规模狂奔。从2013年至今,碧桂园销售额从千亿增至4000亿元,可以说,跟投制功不可没。

碧桂园的机制创新,被其他房企看在眼中并纷纷效仿。一份来自万应咨询的统计显示,截至2016年7月,中国房地产企业签约销售额排名前50强中,有45%的企业实施了项目跟投;前100强企业中,有35%的企业已实施了项目跟投。

业内人士评论称,项目跟投机制体现了市场化改革的方向和思路,有利于激活和调动企业管理层和一线员工的积极性、创造力与凝聚力,也有利于稳定企业核心人才队伍。

激励和约束并重

每一种新机制的产生都不可能生而完美。房地产项目跟投制发展至今,一些弊端也慢慢显现,有关是否损害股东的利益的争论就从未间断。为了让项目跟投制更健全,2017年11月3日,深交所就规范上市房企员工跟投下发专门通知。

深交所要求,上市公司直接或者间接与其员工共同投资开展房地产业务的,应当制定投资管理制度,并经董事会审议通过后及时披露。参与主体涉及上市公司董事、监事、高级管理人员及其所控制或者委托的组织,或者与其关系密切的家庭成员的,投资管理制度还应当提交股东大会审议。与该事项有关联关系的董事、股东应当在上市公司履行相应审议程序时回避表决。

此外,投资管理制度的内容应当包括但不限于参与主体、参与项目范围(所在区域、开工时间等)、除上市公司以外的参与主体合计及单个主体所占权益比例上限、项目收益分配比例。涉及收益分配比例与参与主体实缴出资比例不一致的,上市公司应当结合可比项目(如有)历史收益率、所在报告期平均收益率等指标说明收益分配政策的合理性,并由独立董事发表意见。投资管理制度应当明确上市公司不得对参与主体提供借款、担保或者任何融资便利。

跟投制是一种激励,并不是福利。项目跟投制最大程度上激励着公司各层发挥才干,这些“才干”所产生的方法、活动、制度等一系列“行为”都将有望为房地产行业继续健康发展注入新活力。

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